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O declínio do lucro e o crescimento do crescimento, o desenvolvimento imobiliário está em um período de ansiedade para ganhar dinheiro

Autor: Zheng na

Os dias dos olhos imobiliários passaram.

Desde o final de fevereiro deste ano, o suprimento recém -concentrado de novas regiões está no terreno em 22 cidades -chave.Em 14 de junho, exceto Xangai e Wuhan, as 20 cidades restantes concluíram o primeiro lote de tiro de solo centralizado, com um total de cerca de 891,2 bilhões de yuan.O entusiasmo de comprar terras em empresas habitacionais ainda existe, mas as margens de lucro que podem trazer o desenvolvimento da terra não são mais ricas.

Antes, depois que a Hangzhou se concentrou no fornecimento de terras pela primeira vez, as observações do Binjiang Group de "tentar atingir 1%a 2%de lucro líquido" revelaram alguma realidade embaraçosa sob a linda aparência da indústria imobiliária.Entre as cidades que se concentraram em um futuro próximo, os preços da terra de Chongqing, Wuxi, Pequim, Xiamen e outras cidades aumentaram para variar os graus, e o limite de preços do final de vendas está sobreposto e a margem de lucro das empresas habitacionais continuará a comprimir.

Nesse contexto, quando a lucratividade que está no canal descendente pode inaugurar um ponto de inflexão?Na reunião de desempenho da empresa habitacional de 2020, a maioria dos executivos seniores respondeu em 2021 ou 2022, e até mesmo um julgamento pessimista foi que, mesmo em 2024, a margem de lucro bruta do desenvolvimento imobiliário era difícil de inaugurar um ponto de inflexão.

Caindo em um estranho círculo de dinheiro

Em 11 de junho, a primeira rodada de Chengdu da primeira rodada de fornecimento de terras concentrado terminou.Embora a taxa de prêmio não seja alta, o leilão do solo não é baixo e mais de 70 % dos blocos atingem o preço mais alto.

Sob a influência das políticas de auto -sustentação e limite de preços, os dados de Kerry mostram que, em comparação com o preço da venda, exceto pelo lote de apartamentos de talentos, a proporção média da casa do leilão de solo Chengdu é próxima de 0,7, enquanto algumas casas de terra populares são A proporção é próxima de 0,9.

A margem de lucro foi significativamente espremida.

No final de maio, o suprimento de terra concentrado foi realizado em Ningbo Preço de construção de transações circundantes, com uma taxa de premium de 25%.De acordo com o cálculo da agência, na transferência de terras de Ningbo desta vez, algumas diferenças de moradia são inferiores a 5.000 yuan/metro quadrado.E uma certa pessoa no leste da China, 100 bilhões de empresas habitacionais, disse que no mercado de Ningbo, quando a diferença de habitação é de cerca de 7.000 yuan, é um estado de preservação de capital.

Nas duas rodadas de suprimento de terra concentrado em Xiamen, Jianfa ganhou duas parcelas localizadas na ilha.Embora a localização seja superior, de acordo com Ke Rui, uma das parcelas depois de remover 13.200 metros quadrados, o preço do piso é tão alto quanto 67.800 yuan/metro quadrado e a um preço limitado de 71.800 yuan/metro quadrado. Apenas 4.000 yuan/metro quadrado.

De acordo com a Kerry Research Daily, em cidades como Hangzhou, Shenzhen, Xiamen, etc., as casas terrestres que transferem a terra são mais de 70%ou mais, e a margem de lucro é pequena. , alguns deles são parcialmente, alguns dos quais são parcialmente.

Mesmo assim, muitas empresas imobiliárias mostraram um alto entusiasmo na primeira rodada de filmagens.De acordo com as estatísticas da Hua'an Securities, em 11 de junho, a quantidade total de aquisição de terras de empresas imobiliárias como Sunac, China Resources, Poly, excedeu 20 bilhões de yuan.

Segundo o CITIC, as margens de lucro bruto médio de vários projetos, como Hangzhou, Wuxi e Chongqing, são 12,8%, 17,4%e 6,7%.

"Isso confirma que a margem de lucro bruta do setor imobiliário continuará diminuindo de cerca de 20%do centro original, e até algumas cidades se enquadram no intervalo abaixo de 20%". porreta a roleta que da porre

Na visão de Lin Feng, devido a isso, a margem de lucro bruta e a taxa de juros líquidas do setor será reduzida ainda mais de 2023-2024."Como a terra comprada este ano não será ativada até 2023 e 2024, os lucros imobiliários serão reduzidos ainda mais".

Os indicadores de lucro continuam a diminuir

Embora o impacto desta rodada de suprimento de terra concentrado seja no nível geral da empresa, embora ainda leve tempo, à medida que a rodada anterior entra no período de liquidação e no limite de preços, a situação dos indicadores de lucro da indústria se formou.

De acordo com os dados do Yihan Think Tank, de 2018-2020, a margem de lucro líquida média de 50 empresas imobiliárias típicas que eles rastrearam foi de 14,55%, 13,98%e 11,6%, respectivamente, diminuíram ano a ano, e o declínio estava expandindo .

Especificamente, em 2020, entre as 50 empresas habitacionais típicas, havia 28 empresas imobiliárias com uma margem de lucro líquido de 10%ou mais, uma diminuição de 10 em comparação com 2019. Ele caiu em 10%em 2020.Ao mesmo tempo, a margem de lucro líquido de quatro empresas habitacionais está abaixo de 5%, um aumento de 3 a mais que 2019.

Da mesma forma, o nível médio de margem de lucro bruto de 50 empresas habitacionais típicas também diminuiu como um todo.No final de 2020, esse indicador foi de 24,7%, uma redução de 5,1 pontos percentuais em relação ao mesmo período em 2019. Um total de 47 empresas diminuiu.

Entre eles, 31 taxas de juros brutas das empresas habitacionais estavam concentradas entre 20%a 30%e, em 2019, a margem de lucro das empresas habitacionais estava entre 25%a 35%, com um total de 33 empresas.

O Departamento de Pesquisa de Valores Mobiliários do Citic quebrou e a lucratividade do relatório de 2021 pode continuar a declinar. porreta a roleta que da porre

"Da perspectiva das principais empresas que divulgam o relatório trimestral, o número médio e a mediana da margem de lucro bruto e da taxa de juros líquidos no primeiro trimestre de 2021 diminuíram em comparação com 2020". Juiz que 2021 é um ano em que a lucratividade dos relatórios corporativos continua a diminuir.

Quando o ponto de inflexão será conduzido?"2020 é o ponto baixo das margens de lucro, e espera -se que obtenha uma recuperação de margem de lucro em 2021 ou 2022".

A China Resources Land declarou que deve chegar ao fundo em 2022, no mínimo ou 25%, e terá uma recuperação de fundo desde então.A Rongxin China também disse que 2020 deve ser o processo de sua margem de lucro bruta, "gradualmente subindo no próximo ano para o estado da média da indústria".

No entanto, de acordo com o cálculo do Yihan Think Tank, da perspectiva de 50 empresas imobiliárias típicas em 2021, mais de 70%da proporção da terra da plotagem está acima de 0,4, o que significa que o espaço de lucro do projeto de empresas habitacionais e a terra é Geralmente, geralmente difundido, é baixo, portanto ainda há pressão na futura margem de lucro.Lin Feng acredita que o tempo de recuperação pode ser em 2025.

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Quando a lucratividade continuou a explorar e o ponto de inflexão era desconhecido, a escala de toda a indústria imobiliária aumentou e parecia ter tocado o teto.

De acordo com os dados do Bureau Nacional de Estatísticas, a área de vendas da National Commercial Housing em 2017 atingiu 1,694 bilhão de metros quadrados, um aumento de 7,7%. foi de 1,717 bilhão de metros quadrados, 1,716 bilhão de metros quadrados e 1,761 bilhão de yuan a um metro quadrado, um aumento de 1,3%,-0,1%e 2,6%, respectivamente.

Na opinião de Ding Zuyu, presidente executivo da China E -House, no caso da área de vendas total estável em cerca de 1,7 bilhão de metros quadrados, o valor da transação pode aumentar de 14 trilhões de yuan para 17 trilhões de yuan. A estrutura da transação mudou da terceira e quarta linha para a primeira e a segunda linha. porreta a roleta que da porre

"No futuro, espera -se que a área de transação seja difícil de fazer um avanço significativo, para que a indústria tenha entrado em uma era sem crescimento". porreta a roleta que da porre

A gerência chinesa de Greentown também acredita que o setor imobiliário chegou ao seu ápice e entrou em um período relativamente estável. . "

Com a introdução das políticas de "três linhas vermelhas" em 2020, as empresas habitacionais serão difíceis de avançar com o crescimento da escala acionada por capital.Ding Zuyu prevê que, sem mais fundos para participar do futuro, o momento de toda a indústria continuará sendo bastante enfraquecido.

De fato, nos últimos anos, a taxa de crescimento das vendas no setor imobiliário diminuiu.De acordo com os dados do Eyihan Think Tank, entre 2018 e 2020, a taxa de crescimento de vendas das 50 empresas habitacionais típicas cobertas pelas 50 empresas habitacionais típicas caiu de mais de 30%para 13%.

Correspondendo a ele, a escala de liquidação das empresas habitacionais também foi afetada. -o -ano.

Ao mesmo tempo, com a queda da lucratividade, a escala de lucro das empresas habitacionais também diminuiu rapidamente.De acordo com os dados fornecidos pelo Yihan Think Tank, a taxa de crescimento do lucro líquido de 50 empresas habitacionais típicas foi de 32,4%, 17,98%e 4,78%, respectivamente, e o declínio foi ainda mais.

De acordo com a Citic Securities, no final de 2020, os pré -receitas das empresas de amostra cobertas por suas amostras foram mais de 110%da receita comercial em 2020.Embora um grande número de recursos irracionais possa garantir o crescimento do desempenho futuro das empresas habitacionais, a pressão adicional da lucratividade do setor significa que ele determina que o desempenho do futuro setor é limitado.

"No geral, acreditamos que o lucro geral do setor de desenvolvimento foi basicamente superado e, mesmo que haja crescimento no futuro, não será muito óbvio". porreta a roleta que da porre

No futuro, como encontrar a segunda curva no futuro do crescimento está se tornando mais estreita, ou se tornará um novo tópico do setor imobiliário.