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No final de abril de 2020, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma e a Comissão Regulatória de Valores Mobiliários da China emitiram em conjunto o "Aviso sobre a promoção dos trabalhos relacionados a trabalhos relacionados ao piloto relacionados a obras relacionadas de Trabalhos Reais de Investimento de Equidade (REITs)", que abriu o trabalho piloto de REITs de infraestrutura do meu país.A realização de infraestrutura REITs Pilot é uma grande inovação do mecanismo de investimento e financiamento do meu país.Por um lado, pode revitalizar os ativos de infraestrutura de ações de alta qualidade.Por outro lado, a infraestrutura de distribuição REITs formam produtos padronizados e forçaram mais de 90%da receita para dividendos. Os indivíduos podem compartilhar os resultados trazidos pela reforma e desenvolvimento e também são propícios à implementação do desenvolvimento de alta qualidade do governo central no campo de infraestrutura do meu país na prevenção de riscos, desarranjo, investimento estável e deficiências.Este artigo resume e analisa as características das características de renda de risco de REITs no exterior, liquidez do mercado e correlação com outras grandes categorias de ativos, permanecem na perspectiva dos investidores institucionais, analisam os pontos de atenção dos produtos domésticos de REITs e da participação de fundos de seguros, a participação perspectiva do mercado de REITs.

REITs Introdução da Situação Básica

Primeiro, o desenvolvimento de REITs estrangeiros.Os REITs se originaram nos Estados Unidos.Em 1960, o Congresso dos EUA emitiu o "projeto de investimento em imposto imobiliário" e "código tributário doméstico" para fornecer políticas tributárias preferenciais para produtos elegíveis de investimento em imóveis e estabeleceram um sistema de comércio de listagem e circulação. foi oficialmente estabelecido.Em 1986, a "Lei da Reforma Tributária" permitiu o estabelecimento de uma empresa para a gestão interna de REITs, que estimulou a vitalidade institucional.No final de 2019, o mercado de REITs dos EUA chegou a 1,3 trilhão de dólares, representando mais de 60 % do mercado global.Comparado com os Estados Unidos, o mercado asiático de REITs é relativamente tarde.Tomando Cingapura como exemplo, em 1999, a Administração Financeira de Cingapura promulgou as "Diretrizes de confiança da propriedade", que foi oficialmente emitida pela S-Reits.No entanto, beneficiando -se de uma estrutura completa do mercado e do mecanismo de negociação flexível, o mercado de REITs de Cingapura se desenvolveu rapidamente após seu início. mundo.

Segundo, as características básicas dos REITs no exterior.Os produtos do Reits no exterior geralmente têm as seguintes características.Primeiro de tudo, a indústria envolvida nos ativos subjacentes se concentra nos campos imobiliários e de infraestrutura, envolvendo muitos segmentos como varejo, escritório, hotéis, imóveis industriais, infraestrutura etc.Em segundo lugar, a fonte da receita de ativos subjacente é relativamente única, que é derivada principalmente da renda estável, como o aluguel.Terceiro, existe um mecanismo de dividendos obrigatórios, a maioria (90%) de distribuição pode ser distribuída aos investidores no período atual, de acordo com os requisitos da política.Finalmente, com as vantagens da neutralidade tributária.Sob a premissa de satisfazer o índice de dividendos obrigatórios, os curadores e investidores não pagarão impostos duplos sobre a receita do REITS.

Terceiro, a arquitetura básica de REITs no exterior.O REITS possui duas formas organizacionais convencionais: um sistema da empresa representado pelos Estados Unidos e um sistema de confiança contratual representado por Cingapura.O primeiro está segurando diretamente o patrimônio líquido da empresa de projeto de propriedade dos ativos ou ativos dos REITs. jogos de corrida no trilho do trem

Quarto, breves características da oferta pública chinesa REITs.Do ponto de vista da arquitetura, o piloto doméstico do REITS adota a arquitetura de Cingapura, ou seja, a empresa de gestão pública de fundos em nome da listagem de fundos fechados para o gerenciamento de produtos e contrata instituições externas de gerenciamento profissional para realizar o gerenciamento de operações de ativos subjacentes.Para se adaptar às leis e regulamentos e estrutura de produtos existentes, os fundos públicos não mantêm diretamente os ativos subjacentesDa perspectiva dos requisitos de política, os REITs domésticos se concentram principalmente na infraestrutura de alta qualidade em áreas -chave e priorizando a infraestrutura de suporte para complementar a indústria de falhas, incluindo instalações de transporte, como armazenamento e logística, projetos de controle de poluição por estradas pedágios, como resíduos sólidos e perigosos Tratamento de resíduos, nova infraestrutura, como redes de informações, parques industriais etc., parques industriais não incluíram imóveis comerciais no piloto atual.Além disso, os acordos correspondentes são feitos para o acordo de dividendos obrigatório e os incentivos fiscais para o projeto.

Análise de Recursos de Receita do Produto Reits no exterior, jogos de corrida no trilho do trem

A renda da REITS vem principalmente do fluxo de caixa contribuído pelos ativos subjacentes ativos patrimoniais.Da perspectiva dos produtos do Overseas REITs, sua receita de risco tem as seguintes características:

Primeiro, a taxa de dividendos é alta e estável.De acordo com as estatísticas do National Real Estate Investment Trust (NAREIT), a taxa média de dividendos dos produtos REITs de junho de 1990 a 2010 atingiu 6,1%, significativamente superior à taxa de dividendos do índice S&P 500 (2,3%) O centro tem cerca de 170 pontos base.Desde 2010, o produto dos EUA REITs possui uma taxa de dividendos estáveis ​​de quase 4%, com um centro premium de 10 anos de dívida nos EUA rendimentos de cerca de 230 pontos base.A taxa geral de dividendos na região da Ásia-Pacífico é relativamente livre de risco, com um nível mais alto de prêmio. Um retorno de 5,88%. jogos de corrida no trilho do trem

Segundo, o retorno geral apresenta as características dos ativos patrimoniais.O centro total de retorno total de produtos REITs nos Estados Unidos e Cingapura é de 10%a 11%.US REITS1988 -2020 O retorno anualizado de 9,7%é semelhante ao índice do Livro de 500 (10,6%) no mesmo período, enquanto o mercado de Cingapura REITs tem um retorno total de 10,7%em 2010-2019, o que é significativamente melhor que o estoque Retorno do índice no mesmo período.O retorno total dos produtos REITs em vários países reflete fortes atributos de patrimônio líquido e apresenta uma certa volatilidade.Tomando o mercado dos EUA como exemplo, de junho de 1988 a 2020, a volatilidade do produto REITS nos EUA foi de 18,1%, o que foi superior à volatilidade do índice S&P 500 (14,4%). Feedback O mercado de capitais do mercado de capitais.

Terceiro, a correlação entre REITs e estoques e títulos é moderada e pode se tornar um ativo de alocação de grandes classes entre ações e títulos.Da perspectiva do histórico de longo prazo dos REITs, nos 33 anos de 1988 a 2020, os coeficientes de correlação de REITs e estoques e produtos de renda sólida foram de 0,4 a 0,6, refletindo um bom valor de investimento descentralizado.A partir das estatísticas de Cingapura 2012-2020, os coeficientes de correlação das S-Reits e os estoques globais de mercado e ativos de títulos estão entre 0,6 e 0,8, e as reitores S também pertencem ao primeiro tipo de ativo entre ações e títulos.

Quarto, a taxa de dividendos do produto REITS é significativamente diferente do retorno total entre diferentes indústrias, e as características da receita do produto estão altamente relacionadas às características dos ativos.A renda média de dividendos de vários setores nos Estados Unidos (1994-2019) representou entre 40%e 60%do retorno total.Nos últimos 5 anos (2015-2019), a receita de REITs industriais, de infraestrutura e Data Center está entre os três primeiros; .Ao mesmo tempo, sob o desafio do ambiente de mercado grave, os benefícios de diferentes indústrias no fundo são óbvios.Por exemplo, sob o impacto do impacto dessa epidemia em 2020, a avaliação geral de quase todos os setores de ativos caiu significativamente, e a renda total foi negativa, apenas infraestrutura, armazenamento, data centers e setores industriais tiveram um bom desempenho.Portanto, os rendimentos dos produtos REITs são significativamente afetados pelas grandes mudanças de ciclo no setor nos ativos subjacentes e pelas mudanças no ambiente de mercado.

Quinto, existem diferenças significativas de fluidez em diferentes mercados, dependendo da maturidade de diferentes mercados.A liquidez geral dos REITs nos Estados Unidos é melhor.Escolhemos o FTSE NAREIT Equity REITS INDECIENTES REITS com um valor de mercado de mais de US $ 10 bilhões no final de 2019, um total de 28, representando 69%do valor de mercado do índice de proporção para estatísticas: 2012-2019 A média A taxa de rotatividade anual dos REITs de ações dos EUA é de 171 %, mais próxima de 185 %do índice S&P 500.Como um mercado relativamente maduro para REITs na região da Ásia -Pacífico, Cingapura tem liquidez geral relativamente boa. A atividade recente de transações é melhorada.No entanto, as transações em Cingapura Reist estão relativamente concentradas.

Em suma, da perspectiva do mercado de REITs no exterior, o alto retorno de dividendos dos produtos REITS forneceu um certo suporte à receita total do produto.A longo prazo, a receita do produto REITS está no meio das ações e da dívida, e os produtos REITs podem ser usados ​​como uma das alocação de ativos no portfólio de investimentos.

Análise da lógica de avaliação e benefícios dos produtos REITs

Como o REITS é uma maneira de os investidores investirem no campo dos ativos imobiliários e de infraestrutura através da compra de produtos em um mercado aberto, o próprio produto REITS possui os atributos de grandes ativos imobiliários e os atributos dos produtos de capital aberto.Os investidores institucionais precisam analisar a lógica futura de avaliação e a fonte de receita do lado dos ativos subjacentes e do lado do mercado secundário do mercado. jogos de corrida no trilho do trem

REIST PRODUTO ANÁLISE Lógica de avaliação futura jogos de corrida no trilho do trem

O valor implícito dos produtos REITS depende diretamente do nível de avaliação dos ativos subjacentes do mercado de primeiro nível.

Em termos de análise subjacente de avaliação de ativos, os investidores geralmente usam o método de renda para ativos maduros que podem gerar fluxo de caixa estável.Existem dois fatores principais do método de receita: prevendo com precisão o fluxo de caixa operacional durante a manutenção e a escolha de uma taxa de desconto justa.No entanto, devido aos muitos tipos de ativos de infraestrutura, a lógica e as suposições principais da camada inferior de cada indústria de sementes têm lógica e suposições principais diferentes, e uma vez que o nível de fluxo de caixa é necessário nos próximos 20 a 30 anos, o entendimento industrial e capacidade dos investidores e a capacidade dos investidores O julgamento da tendência de desenvolvimento de longo prazo do setor apresentou requisitos mais altos.Além da dificuldade de simulação de fluxo de caixa, também há alguma dificuldade em determinar a taxa de desconto.A escolha da taxa de desconto deve estar relacionada a rendimentos sem riscos e rendimentos de prêmio de risco de mercado em tais ativos.No entanto, como as transações dos ativos tradicionais de infraestrutura não estão ativos, o nível de prêmio de risco não pode formar um sistema orientado para o mercado para referência.No processo de avaliação real, a escolha da taxa de desconto geralmente depende do nível de retorno das próprias expectativas dos investidores, e é difícil julgar sua justiça.Obviamente, nem todos os ativos de infraestrutura são valorizados pelo método de renda.Para armazenamento de logística e parques industriais, a lógica de avaliação é relativamente clara.A avaliação de tais ativos no mercado geralmente se baseia no índice de avaliação central da "taxa de capitalização líquida".A taxa de limite refere -se à proporção de receita operacional líquida (NOI) e o preço total do setor imobiliário nos próximos 12 meses.Alterações líquidas de receita operacional devido ao nível de mercado, localização e gerenciamento da propriedade.Como esses mercados de negociação de ativos são relativamente ativos e o nível de aluguel de propriedades maduras é mais fácil de obter e estimar, a avaliação dos ativos correspondentes também pode ser concluída de acordo após a ancorar o nível da taxa de capitalização da meta para adquirir a meta.

Em termos de análise de avaliação do produto REITs, os REITs, como uma variedade de transações no mercado secundário, também são necessários para considerar o impacto de outros fatores múltiplos, além de considerar a avaliação subjacente dos ativos.Primeiro, como produto de mercado aberto, o mercado secundário tem um alto grau de atividade.Por esse motivo, as flutuações de preços do REITs podem ser maiores que as flutuações de valor de ativos subjacentes, desempenhando um papel de amplificador.Em segundo lugar, como uma plataforma de operação de ativos, os REITs refletem o valor do portfólio de ativos, não o valor de um único ativo. Premiums da plataforma ", tornando a avaliação dos REITs mais alta ou menor que o valor do próprio ativo.Finalmente, como a variedade de investimentos de mercados de capitais, os REITs não apenas refletem o status de oferta e demanda dos ativos subjacentes, mas também afetados pelos investidores do mercado de capitais em tais ativos, ou seja, sua avaliação é dupla no ciclo do mercado imobiliário e o ciclo e o Ciclo do mercado de capitais.As flutuações de preços de Reits são naturalmente afetadas pela tendência geral do mercado de valores mobiliários.

Da perspectiva de indicadores específicos de avaliação, os indicadores de avaliação reais usados ​​no mercado de REITs dos EUA são semelhantes à taxa de cap comuns e os múltiplos indicadores P/E (P/E).Nareit propôs o método de avaliação de fundos operacionais (FFO) em 1991.AFF é o fluxo de caixa gerado pelas operações imobiliárias, que é equivalente ao lucro líquido mais depreciação e amortização de ativos e depois de lucro e perda não recorrentes.O preço das ações é o indicador de avaliação mais usado para o múltiplo de FFO (P/FFO), que é essencialmente diferente do conceito de relação P/E de empresas em geral.Nos últimos anos, o P/FFO está entre 15 e 20 vezes.Com a maturidade gradual do mercado de REITs chineses, ele também formará um índice de avaliação unificado, que pode refletir efetivamente a base de avaliação dos ativos subjacentes e os múltiplos fatores de influência do mercado de produtos.

Análise dos benefícios dos produtos REITS

REITs, como um produto de mercado secundário, seu preçoA mudança vem de mudanças nos dividendos, crescimento do desempenho e avaliação.Entre eles, o crescimento do preço das ações provocado pelo crescimento de dividendos e o desempenho depende altamente dependente da renda básica e da operação dos ativos subjacentes.E com base na avaliação da avaliação do produto REITS, a avaliação da avaliação da indústria de ativos -lado também está sujeita aos requisitos do retorno do risco do produto REITS sobre a perspectiva do sentimento do mercado, o ciclo completo e A comparação de preços de múltiplas varidades do investidor institucional, influência.Portanto, a volatilidade da avaliação do produto REITS deve ser significativamente maior que a mudança de avaliação no lado do ativo do mercado de primeiro nível.Ao analisar a renda das mudanças na avaliação do produto REITS, não apenas o impacto da tendência de avaliação trazida pelo grande ciclo da indústria na indústria nos ativos subjacentes deve ser considerado, mas também é necessário considerar abrangente a renda da banda da A seleção de flutuações de produtos.Em termos de renda básica e renda operacional de crescimento durante o período de retenção de ativos subjacentes, os investidores institucionais podem analisar dos dois aspectos a seguir: o nível de rendimento existente do lado do ativo e o aumento dos rendimentos causados ​​pelo crescimento dos ativos.

Primeiro, o nível de rendimento existente do lado dos ativos, ou seja, o final do ativo para criar a capacidade de criar renda de acordo com o modelo de negócios do setor.A sub -indústria dos principais ativos de infraestrutura do meu país, como rodovias e empreendimentos públicos, variando de 4%a 6%durante o período.O nível de renda dos ativos imobiliários de logística será afetado pela avaliação correspondente a diferentes áreas e é grande.A taxa de capitalização do setor imobiliário de logística em Beishang, Xangai, Guangzhou e Shenzhen é de cerca de 4,5%, e as cidades principais do núcleo estão entre 5%e 6%.Portanto, a taxa de dividendos em dinheiro dos imóveis de logística está entre 4%e 5%.A julgar pela taxa de dividendos do mercado de REITs dos EUA, de 2011 a 2019, a taxa de dividendos dos REITs comerciais de varejo foi relativamente alta, atingindo 4%a 6%.Os REITs, que classificam em relação à infraestrutura pós -rear e à oferta pública REITs de armazenamento e data centers de uso próprio, são relativamente baixos, de 2,6%a 4%.Portanto, o nível de renda básica da infraestrutura doméstica REITs tem uma certa atração.

Segundo, a renda trazida pelo crescimento dos ativos.O espaço de crescimento do próprio ativo vem do crescimento, do aumento do preço unitário e da diminuição do custo.De um modo geral, os ativos de infraestrutura tradicionais geralmente se devem ao alto custo de construção, e o princípio da cobrança é controlar o rendimento total do investimento do projeto em um nível relativamente razoável. .Para a estação de tratamento de esgoto, o modelo de negócios de ativos é geralmente um projeto do governo e da cooperação de capital social (PPP), ou seja, o período de renda com o governo para assinar um contrato de operação de longo prazo.No início da licitação, o governo permaneceu em um nível de 6%a 8%, de acordo com o rendimento total do investimento de retenção, e confirmou a taxa de crescimento e a frequência do volume de processamento de garantia e fez uma concordância clara no Contrato.No entanto, para ativos como data centers e logística e armazenamento, ainda há um certo espaço para o crescimento no período de crescimento e expansão da indústria.Tome logística e armazenamento como exemplo. -Nó de logística Cidades.Em resumo, existem muitas categorias de infraestrutura subjacentes às metamoléculas na infraestrutura.

Terceiro, a capacidade operacional dos gerentes de ativos também está intimamente relacionada ao nível de renda que os ativos podem obter.Nesse sentido, a maturidade e as capacidades operacionais refinadas dos gerentes de infraestrutura doméstica ainda estão faltando em comparação com os gerentes de ativos de mercado externo maduros.

Em termos de flutuações de avaliação, como mencionado anteriormente, as flutuações de avaliação não são apenas afetadas pelas tendências de médio e longo prazo causadas pelo maior ciclo da indústria na indústria, mas também afetadas pela volatilidade de curto prazo trazida pelos atributos de os produtos secundários do mercado de mercado.Do ponto de vista da volatilidade da avaliação do produto, ele pode ser analisado a partir do desempenho do mercado de REITs dos EUA desde 2000.As avaliações de Reist aumentaram significativamente principalmente durante 2001-2006.De 2001 a 2003, a maior parte da prosperidade do setor imobiliário não aumentou significativamente, mas o múltiplo de FFO aumentou de 6,5x para 9,8x.De 2004 a 2006, a prosperidade do mercado imobiliário levou ainda mais a avaliação geral dos REITs para 17,65x, e até a tendência espumante, e começou a cair rapidamente do surto da crise do subprime em 2007.Nos últimos anos, o múltiplo de avaliação dos REITs nos EUA se estabilizou entre 15 e 20 vezes, e sua volatilidade diminuiu.No entanto, no início de 2020, foi impactado pela epidemia, e a taxa de crescimento da AFC diminuiu em 10%em ano -ano, e a avaliação também caiu de 19x para 15x, o que fez com que a receita geral dos REITs caísse 27 %.Portanto, a volatilidade da própria avaliação também é os fatores de influência que devem se concentrar no investimento do REITs. Para armazéns estratégicos, REITS REITS.

No geral, os REITs, como uma maneira importante de os investidores participarem do amplo investimento imobiliário por meio de um mercado aberto, vem principalmente de retornos de fluxo de caixa e renda de valor de valor dos ativos de ativos subjacentes.Portanto, os investidores precisam julgar de forma abrangente o ciclo do mercado de capitais e o ciclo do mercado imobiliário para formar uma avaliação de REITs.No curto prazo, como os investidores domésticos estão familiarizados com os REITs, a falta de experiência relevante de investimento e têm diferenças no entendimento dos ativos subjacentes, eles podem mostrar diferenças óbvias na lógica de avaliação.A longo prazo, com a melhoria da compreensão dos investidores sobre a indústria subjacente e os ativos individuais de REITs, em uma profunda compreensão das características do próprio produto REITS, a melhoria da estrutura do investidor, o centro de avaliação REITS doméstico irá Alterar também, e a lógica de avaliação será logicamente lógica.

Vários pontos de atenção no mercado atual de REITs do meu país

Primeiro, como ativar a vitalidade operacional da REITS e cultivar mercados sustentáveis ​​a longo prazo.Os REITs, como um ativo patrimonial com dividendos estáveis, seu núcleo é derivado do aumento dos dividendos e avaliações de ativos dos ativos subjacentes.Como ativar a vitalidade operacional da REITS e maximizar o valor dos ativos tornou -se a chave para o desenvolvimento sustentável a longo prazo do mercado de REITs.O autor acredita que os principais fatores estão nos três aspectos a seguir: Primeiro, se a pessoa do patrimônio original tem o poder de transferir ativos de alta qualidade para os REITs.Os detentores de ativos de infraestrutura são principalmente empresas estatais.Como estabelecer um mecanismo para incentivá -los a emitir ativos de alta qualidade para emitir REITs é o pré -requisito para o mercado de REITs fazer grande escala.O segundo é o gerenciamento profissional de operações.Infraestrutura, como logística de armazenamento, parques industriais, data centers e outras infraestruturas, os ativos são profissionais, e o gerenciamento da equipe de operação e gerenciamento é essencial para o valor do próprio ativo.Devido ao passado, focado no investimento no mercado público, os fundos públicos geralmente não têm a experiência de operação e gerenciamento de ativos de infraestrutura.Após décadas de desenvolvimento e evolução nos mercados estrangeiros, um grande número de pessoas destacadas de gerenciamento de mercado foram cultivadas, como Bo Feng, McGust, etc., e instituições de gerenciamento de ativos em grande escala de alta qualidade no mercado também cobrirão a infraestrutura Campo, como Belle, Black Stone, JP Morgan Chase, etc.No entanto, os ativos de infraestrutura doméstica são gerenciados principalmente por detentores de ativos originais e não possuem gerentes orientados a mercado e de alta eficiência.Com o desenvolvimento do mercado de REITs, mais e mais gerentes orientados para o mercado precisam participar do gerenciamento de infraestrutura, contribuir com forças profissionais e melhorar o nível de eficiência e produção da operação de ativos.Terceiro, o ciclo eficiente de ativos básicos abriu REITs e transações de mercado e sistemas de circulação de primeiro nível.Atualmente, o REITS é fechado e a aquisição de novos ativos precisa ser expandida, mas a expansão requer uma grande proporção do voto do beneficiário .Portanto, o mecanismo de expansão do fundo precisa ser aprimorado, adquirir continuamente ativos de alta qualidade e construir um círculo virtuoso de mercados do primeiro e secundário para ativos de infraestrutura.

Segundo, os recursos de gerenciamento dos gerentes de ativos e seus interesses e a consistência dos produtos REITs são muito importantes.A Arquitetura dos REITs dos EUA é um sistema corporativo e várias funções de gerenciamento são internalizadas. próprio produto.De acordo com a arquitetura dos REITs domésticos, os fundos públicos como gerentes de fundos não têm a capacidade de operar o gerenciamento de operações de ativos. estão em vigor e se seus interesses podem ser consistentes com os produtos REITs.

Terceiro, os ativos de infraestrutura são facilmente afetados pelas políticas da indústria e seus rendimentos flutuam até certo ponto.Os ativos de infraestrutura são particularmente afetados pelas políticas do setor devido à alta correlação com a economia nacional e os meios de subsistência das pessoas, e a política de infraestrutura doméstica é particularmente óbvia.Tomando a rodovia como exemplo, a política de tráfego livre nos feriados e, devido ao impacto da epidemia, todas as rodovias foram canceladas por meio ano no primeiro semestre de 2020. Ao mesmo tempo, devido à consideração da redução Os custos logísticos de toda a sociedade, o padrão de cobrança de rodovias não aumentou por muitos anos e a possibilidade de reduzir a redução pode ser reduzida.As concessionárias de políticas farão com que os investidores tenham um certo problema de avaliação de tais ativos.Além disso, o mecanismo de ajuste de preços de infraestrutura não pode ser completamente formulado de acordo com a comercialização.

Quarto, o cultivo de liquidez do mercado ainda é hora.A longo prazo, a avaliação dos produtos REITS é um reflexo objetivo do valor dos ativos subjacentes, mas no curto período do meio, considerando a não -padronização dos ativos subjacentes dos REITs da China, o baixo grau de familiaridade com o Os REITs e a baixa transparência da indústria, os investidores são investidores.Além disso, os produtos REITs do meu país adotam um modelo de operação de fundo fechado.A julgar pela experiência histórica de produtos semelhantes no passado, não é descartado que a possibilidade de grandes descontos geram no mercado secundário não descarta.

Quinto, os regulamentos piloto emitidos pela Comissão de Desenvolvimento e Reforma e pela Comissão Regulatória de Valores Mobiliários lançaram a estrutura geral para os REITs. é esclarecido.A neutralidade tributária são as características básicas dos REITs.O segundo é a alavancagem.Atualmente, a política piloto exige que a proporção de REITs diretos ou indiretos empréstimos não possam exceder 40%dos ativos líquidos do fundo, e o limite superior da alavancagem (limite de empréstimos/ativo total) é de 28,57%, e o uso de empréstimos é Limitado ao reparo e transformação do projeto de infraestrutura, etc. para reparo e transformação do projeto, etc. A aquisição define um limite de proporção mais baixa.O autor acredita que os regulamentos são relativamente rigorosos, significativamente menores que o nível de mercados estrangeiros, e afetam seriamente o uso da alavancagem financeira para melhorar o retorno dos produtos REITs e também limita o jogo da função de escudo tributário do REITS.De fato, a camada inferior dos projetos REITs é ativo com fluxo de caixa estável.

Fundos de seguro participantes da exploração de viabilidade do mercado de REITs

Os fundos de seguros, como possíveis investidores institucionais no mercado de REITs, mantêm uma comunicação estreita com os fundos públicos desde a liberação da política do REITS, prestando atenção à dinâmica do mercado e progresso à distribuição de produtos.Do ponto de vista dos fundos de seguros, os REITs, como um produto com renda de dividendos estáveis ​​a longo prazo, tem as características do período de longo prazo de fundos de seguro e do período de renda para o período e tem o valor de grandes categorias de alocação de ativos .No entanto, no início do piloto do REITs, vários ambientes institucionais precisam ser gradualmente melhorados, o consenso do mercado precisa ser construído e o cultivo de liquidez do mercado ainda é tempo. de desafios.Nesse momento, uma política mais flexível foi introduzida para atrair a participação de profundidade de fundos de longo prazo, incluindo fundos de seguro, o que é de grande significado para o desenvolvimento a longo prazo dos REITs.

Primeiro, o REITS atende às necessidades de investimento dos fundos de seguro e tem significado positivo para a construção de investimentos em capital de seguros.As características de renda de risco da REITS são muito consistentes com a demanda por fundos de seguro.Segurança, liquidez e requisitos de rendimento são características importantes do investimento das instituições de seguros. , corresponder às características das instituições de seguros.Embora o REITS tenha flutuações de avaliação semelhantes em produtos de capital no mercado secundário, sua correlação com ações e títulos é baixa e pode efetivamente dispersar o risco de portfólios de investimento.A julgar pela experiência global, o REITS é muito bom nas necessidades de investidores institucionais de longo prazo, como instituições de seguros.Tomar os Estados Unidos como exemplo, da perspectiva da composição dos investidores do REITs, as instituições de seguros, como o seguro de doação, representam 34%, a maior proporção.

Segundo, a apólice relevante de REITs de investimento em fundos de seguro ainda é clara.De acordo com as políticas regulatórias atuais, os ativos de investimento em capital de seguros são divididos em cinco categorias: ativos de liquidez, renda fixa, propriedade não -dinâmica, outros ativos financeiros e patrimônio.Para diferentes categorias de ativos, a taxa de retorno exigida pelas companhias de seguros é diferente.A camada inferior dos REITs é um ativo de infraestrutura com renda estável e, ao mesmo tempo, pertence aos ativos de ações da transação do mercado secundário.Entre as cinco principais categorias de fundos de seguros, a que a categoria é atribuída, que afeta diretamente os requisitos de renda dos fundos de seguro para produtos REITs.Recomenda -se dividi -lo em classes não de produção de acordo com os princípios dos fatos que enfatizam a forma de forma, sem ter que ocupar os indicadores de patrimônio.Além disso, o investimento em fundos de seguro é limitado pela capacidade de liquidar sua capacidade de liquidar.As regras atuais de supervisão da capacidade de pagamento dividirão os fundos de investimento em títulos públicos em quatro categorias: fundos monetários, fundos de títulos, fundos híbridos e fundos de ações. consumo.Os recursos de renda de risco da REITS são diferentes das quatro categorias acima, e seus atributos estão entre fundos de ações e fundos de títulos.Recomenda -se classificar os produtos REITs sozinho nas regras de supervisão de solvência e consulte os indicadores com referência à correlação de 60%dos REITs e ações no mercado internacional.O fator de risco básico é definido para 50%a 60%do fundo de ações, ou seja, 0,14 a 0,17, para incentivar os fundos de seguro a investir em produtos REITs e se tornar o "estabilizador" do mercado de REITs com a lógica de sua investimento longo a prazo.

Terceiro, explore e promova fundos de seguro para participar do mercado de REITs de várias maneiras.De acordo com o design atual da arquitetura, as instituições de seguros são apenas investidores em produtos REITs e não possuem as qualificações correspondentes de distribuição de produtos, consultores financeiros e gerentes.De fato, após anos de exploração, as instituições de seguros e as empresas de gestão de ativos de seguros implementaram um grande número de projetos no campo de infraestrutura e têm uma experiência valiosa em investir e pós -gestão de investimentos em vários setores.Tomando a Taikang Asset Management Company como exemplo, a escala atual de gerenciamento de investimentos em infraestrutura da empresa é de 340 bilhões de yuan, envolvendo armazenamento e logística, rodovias, ferrovias de alta velocidade, redes de tubos de gás natural, energia nuclear e outros campos. .Recomenda -se que as autoridades competentes relevantes emitiram políticas, permitindo que as companhias de seguros ou empresas de gerenciamento de ativos cumpram como papel do emissor, gerente ou consultor financeiro de participar da aquisição de ativos, due diligence, avaliação de inquérito e até gerenciamento de duração. Participação de profundidade no mercado de REITs.Ao mesmo tempo, as instituições de seguros também podem intervir nos ativos básicos com o potencial de alta qualidade e emitir REITs com antecedência para formar pré-réus. Pessoa do patrimônio original.Obviamente, esse investimento requer os fortes recursos de pesquisa das instituições de seguros como apoio.

Quarto, promova a incorporação de imóveis comerciais na categoria de REITs e expanda o espaço de mercado do REITS.O mercado imobiliário comercial do meu país é enorme e as ações atuais atingiram cerca de 5,5 trilhões de yuan.Do ponto de vista da renda, pode -se observar que os imóveis comerciais são significativamente maiores que os ativos de infraestrutura do que a infraestrutura.Além disso, os imóveis comerciais são diferentes dos ativos de infraestrutura tradicionais.Portanto, a incorporação de imóveis comerciais na linha REITS pode efetivamente expandir o escopo dos ativos básicos e aumentar a atividade de atratividade e transação do mercado de REITs.Além disso, o setor imobiliário comercial inclui uma variedade de formatos, como lojas de departamento de varejo, shopping centers, parques temáticos, turismo e lazer.Sob o padrão atual de circulação na economia, os imóveis comerciais são um portador importante para impulsionar o consumo e a promoção de um ciclo virtuoso da economia. Investimento, aumentando os canais de investimento imobiliário a longo prazo dos residentes a longo prazo, reduzindo os atributos de investimento das moradias de commodities são propícios à estabilidade do preço do mercado imobiliário. jogos de corrida no trilho do trem